Thực trạng chung cư xuống cấp và giải pháp của người dân để bảo vệ quyền lợi của mình

Hiện nay tình trạng chung cư xuống cấp về hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, thậm chí diện tích sinh hoạt chung của nhiều chung cư bị chiếm dụng để cho thuê thành quán hàng kinh doanh gây bức xúc cho người dân, ông đánh giá như thế nào về tình trạng này? Hành vi chiếm dụng khu vực sinh hoạt chung như vậy liệu rằng có vi phạm pháp luật?

Nhà chung cư xuống cấp thực tế đây đang là vấn đề bức xúc tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nơi có nhiều khu nhà chung cư  được xây dựng, đặc biệt là các khu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Việc xuống cấp không chỉ xảy ra ở các chung cư cũ mà ngay cả những chung cư mới xây cũng có tình trạng xuống cấp. Rõ ràng đây là thực trạng đáng lo ngại. Bởi tình trạng này đang đe dọa trực tiếp đến tính mạng và sức khỏe của cư dân sinh sống tại đây cũng như là mỹ quan đô thị.

Đăc biệt là câu chuyện liên quan đến sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư nó đang diễn ra rất phức tạp và có chiều hướng ngày càng nhiều là nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai nhà ở hiện nay.

Thiết nghĩ nhà nước và các cơ quan chức năng cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, quyết  liệt hơn, để cùng với chủ đầu tư, cư dân tìm giải pháp giải quyết tình trạng này.

Tình trạng chung cư xuống cấp, lấn chiếm diện tích chung của nhà chung cư để kinh doanh có đúng pháp luật?

Trong trường hợp người có hành vi chiếm dụng khu vực sinh hoạt chung của nhà chung cư mà không tuân thủ các quy định tại.

-          Tại khoản 2, Điều 100 của Luật nhà ở năm 2014 .

-          khoản 2 Điều 225 Bộ luật Dân sự cũng nêu "Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung".

-          Tại Điều 7 Thông tư 02/2016 của Bộ xây dựng về việc sử dụng phần DT chung,

Rõ ràng đó là hành vi vi phạm pháp luật và cần phải được xử lý.

Ở đây Ban quản trị nhà chung cư là chủ thể đại diện cho các đồng sở hữu quản lý, sử dụng và khai thác diện tích thuộc sở hữu chung.

Lý do vì sao tình trạng đó lại có thể diễn ra, phải chăng trong quản lý còn quá nhiều lỏng lẻo khiến người dân phải chịu nhiều thiệt thòi?

Tôi cho rằng có một số nguyên nhân như sau.

-          Một phần xuất phát từ việc các quy định pháp luật còn  hạn chế, chồng chéo và không rõ ràng.

-          Một phần xuất phát từ việc chủ đầu tư cố tình nhập nhằng giữa sở hữu chung và sở hữu riêng khi ký Hợp đồng mua bán căn hộ;

-          Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của các Cơ quan chức năng về vấn đề này còn chưa thực sự sát sao;

-          Việc xử lý và phối hợp xử lý các sai phạm vẫn chưa được kịp thời và đồng bộ giữa các Cơ quan quản lý;

-          Chế tài xử phạt còn chưa đủ mạnh để răn đe.

Chung cư xuống cấp trách nhiệm thuộc về ai? Người dân có khởi kiện chủ đầu tư được không? Để đảm bảo quyền lợi của mình, người dân có thể làm gì? 

Tôi cho rằng:

-          Ngay từ lúc ký Hợp đồng mua bán căn hộ người dân cần quan tâm đến thỏa thuận trong HĐ mua bán về quyền sở hữu chung, sở hữu riêng;

-          Khi nhận bàn giao căn hộ và đưa vào sử dụng nhà chung cư các cư dân cần phải phối hợp với chủ đầu tư và các cơ quan liên quan thành lập ban quản trị nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

-          Đồng thời người mua nhà cũng đề nghị chủ đầu tư cung cấp các tài liệu pháp lý liên quan đến công năng của tòa nhà làm căn cứ xác định hành vi xâm phạm.

-          Khi phát hiện hành vi vi phạm cần tiến hành trao đổi với chủ đầu tư và có đơn kiến nghị đến cơ quan quản lý để giải quyêt.

Người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án dân sự nếu hành vi đó xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ được thỏa thuận trong HĐ mua bán căn hộ và pháp luật dân sự.

Người dân cũng có thể tố cáo hành vi đó đến Cơ quan chức năng. Chủ đầu tư hoặc người có hành vi xâm phạm hoàn toàn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp hành vi đó có dấu hiệu cấu thành tội phạm. 

Để được tư vấn pháp luật, Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Luật sư - Giám đốc điều hành
Hà Kim Tâm

Email: luatsu@luathatran.vn

Liên hệ với luật sư: 090 419 0080

Luật sư Trần Thị Tĩnh

Email: tinh@luathatran.vn

Liên hệ với luật sư: 0916 161 621